Супроводження придбання нерухомості

Придбання нерухомості, як на первинному, так і на вторинному ринку, завжди несе певні ризики для покупця. При придбанні нерухомості на первинному ринку це ризики, пов’язані з надійністю забудовника, ризиками зупинки будівництва, неналежним оформленням забудовником дозвільних документів на об’єкт будівництва, а при придбанні на вторинному ринку – ризики недобросовісності продавця (наприклад недійсної, підробної, припиненої довіреності представника) або навіть самих правовстановлюючих документів, наявності зареєстрованих в квартирі неповнолітніх або недієздатних осіб, наявності судових спорів, пов’язаних з нерухомістю, перебування нерухомості під забороною відчуження, під арештом тощо.

Проведення аналізу повноважень сторін угоди, правовстановлюючих документів на майно, дозвільних документів на об’єкт будівництва, дозволить запобігти появі проблем з-за недотримання законодавства, вкаже на помилки в документах або можливі спроби шахрайства, а також нюанси, що не враховано при плануванні операції.

Найбільш поширеними випадками необхідності перевірки об’єктів нерухомості та сторін угоди є:

• • купівля-продаж житлових або комерційних об’єктів нерухомості на вторинному ринку. У цьому випадку важливо перевірити повноваження підписантів, підстави набуття продавцем права власності, передбачити наявність можливих претензій від родичів; наявність арештів, іпотек, судових проваджень стосовно об’єкта;
  • інвестування в новобудови. В даному випадку, перевірка нерухомості та забудовника передбачає перевірку права забудовника на забудову земельної ділянки, на якій зводиться об’єкт, аналізу механізму (схеми) продажу, що використовується забудовником, її законності, прозорості, документального оформлення, наявності у забудовника необхідної дозвільної документації, а також відсутність судових спорів стосовно даного об’єкта та земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво, відсутність проблем зі здачею попередніх об’єктів;
  • процедура дарування і спадкування нерухомого майна. Перевірка нерухомості може допомогти виявити боргові зобов’язання (наявність застави, кредитну та / або комунальну заборгованість, а також осіб, які мають право оскаржити угоду тощо);
  • оформлення права спільної власності або спільного користування на нерухомість. Дізнатися історію об’єкта в такій ситуації, також не буде зайвим, а саме правильність і законність виділу часток, законність попереднього відчуження часток (дарування, спадкування, виділу часток, поділу майна тощо) та вірогідність оспорювання попередніх угод зацікавленими особами.

Збирання та аналіз інформації про об’єкт нерухомості включає в себе:

• • перевірка правовстановлюючих та інших документів на нерухомість перед покупкою: перевірка фактичної наявності у продавця повного пакета документів необхідних для укладення, підписання та державної реєстрації правочину. Крім наявності паперових примірників правовстановлюючих документів, завірених відповідно до закону, при перевірці здійснюються запити до онлайн-реєстрів і карт, що забезпечить повноту інформації та відповідність даних паперових документів, даним електронних реєстрів;
  • перевірка державної реєстрації нерухомості. При перевірці державної реєстрації права власності на об’єкт, право власності на який було набуте до запровадження роботи електронних реєстрів, особлива увага приділяється даним архівних паперових реєстрів, які велись до початку роботи електронних. Така перевірка здійснюється шляхом направлення відповідних запитів та аналізу наданої на такі запити інформації від бюро технічної інвентаризації, архівних установ тощо;
  • перевірка відповідності технічної документації фактичним параметрам об’єкта нерухомості. Поширеною є ситуація, коли в ході перепланування попередніми власниками було здійснено втручання в несучі конструкції, без погодження цього з відповідними органами, і, як наслідок, це не відображено в документах технічної інвентаризації.

Також перевірка нерухомості перед покупкою проводиться з метою виявлення таких проблем:

• • арешт. Перевірка нерухомості на наявність накладеного арешту передбачає підготовку та направлення відповідних запитів. Арешт на об’єкт може бути накладено судом, державним або приватним виконавцем в рамках судового процесу або виконавчого провадження;
  • обтяження (заборона відчуження). Перевірка наявності обтяження стосовно об’єкта нерухомого майна – це інформація, що міститься в державних реєстрах про обмеження можливості здійснювати відчуження об’єкта, накладене в інтересах третьої особи. Перевірка наявності накладного обтяження нерухомості надасть можливість виявити інших зацікавлених осіб, на чиї права та обов’язки стосовно об’єкта нерухомості може вплинути угода. Перевірка гарантує, що після покупки не з’явиться особа, яка наклала це обмеження, та не заявить свої права на об’єкт нерухомості. Іпотека, оренда, суперфіцій, інші права на нерухомість третіх осіб – ці та інші ситуації, при яких перевірка нерухомості на обтяження захистить потенційного покупця від негативних для нього наслідків;
  • чистота попередніх правочинів, на підставі яких набуте право власності. Основне, на чому в даній ситуації акцентується увага – перехід права власності на об’єкт нерухомості. Причиною більш ретельної перевірки законності та прозорості попередніх правочинів може бути як часта зміна власників в минулому, так і короткий час володіння об’єктом нинішнім власником. Аналіз історії попередніх правочинів з переходу права власності, так і причин поспішного відчуження, можуть убезпечити потенційного покупця від негативних наслідків в майбутньому;
  • застава. Наявність запису про реєстрацію укладеного стосовно об’єкта нерухомості договору застави, можна перевірити в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Перевірка надійності забудовника та наявності у нього необхідних дозвільних документів на будівництво є актуальною в будь-якому випадку, оскільки існують багато факторів, що можуть вплинути на своєчасність виконання будівельних робіт, дотримання забудовником строків введення об’єкту в експлуатацію і відсутність в майбутньому проблем у покупця з оформленням документів на право власності на готовий об’єкт.

Основні проблеми, з якими може стикнутись покупець майнових прав на нерухомість на стадії будівництва:

• • необхідність доплат понад зазначені у договорі суми;
  • відсутність окремих елементів будівництва (наприклад стяжки на підлозі, штукатурки на стінах, підведення в квартиру/нежитлове приміщення точки підключення до комунікацій тощо);
  • неможливість або складності при оформленні документів на право власності;
  • відстрочка часу здачі об’єкта, що постійно продовжується та ін.

Юридична перевірка об’єкта нерухомості перед покупкою та її види:

1. Комплексна перевірка забудовника:

• • перевірка наявності у забудовника необхідних дозвільних документів на будівництво. Зокрема документів на право власності/право користування земельною ділянкою, на якій здійснюється будівництво, наявність у замовника містобудівних умов та обмежень, проекту будівництва, дозволу на початок виконання будівельних робіт, відповідно до категорії об’єкта;
  • перевірка надійності забудовника. Відсутність крупних судових справ за участю замовника, генпідрядника будівництва, спорів, пов’язаних з земельною ділянкою, відкритих виконавчих проваджень в яких замовник/генпідрядник будівництва є боржником, ознак наявності кримінальних проваджень, в яких фігурують учасники будівництва;
  • аналіз схеми інвестування в будівництво. Аналіз законності та прозорості оформлення документів на отримання в майбутньому права власності на готовий об’єкт, документального підтвердження внесення грошових коштів.

2. Перевірка історії об’єкта, що придбається на вторинному ринку нерухомості:

• • перевірка наявності судових спорів стосовно об’єкта, земельної ділянки на якому він розташований, перевірка наявності судових спорів за участі власників стосовно інших об’єктів (що може свідчити про тенденцію подальшого оскарження продавцями правочину, участь продавців в сумнівних схемах придбання нерухомості тощо);
  • аналіз історії набуття права власності нинішнім власником/попереднім власником в межах строку, впродовж якого можливе оспорювання правочину (наприклад, набуття права власності на підставі рішення суду, набуття об’єкта за правочином, від дати укладення якого ще не сплинув строк впродовж якого він може бути оспорюваний шляхом звернення до суду тощо);
  • перевірка обтяжень, арештів на об’єкті нерухомості в рамках виконавчих проваджень чи кримінальних проваджень;
  • аналіз наявних правовстановлюючих документів на об’єкт нерухомого майна та аналіз відповідності паперових документів про право власності даним Державних електронних реєстрів, виявлення явних ознак підробки правовстановлюючих документів;
  • звірка даних документів технічної інвентаризації об’єкта з реальним фактичними параметрами (плануванням) з метою виявлення неузаконених перепланувань;
  • перевірка повноважень представника на вчинення правочину у випадку, якщо такий правочин здійснюється через представника.

Якщо Ви плануєте придбання нерухомості або розглядаєте варіант інвестування в новобудову, рекомендуємо Вам провести юридичний аудит всіх аспектів запланованої угоди з метою виявлення та попередження ризиків, пов’язаних з її укладенням. Тисніть «Надіслати запит» і ми зв’яжемось з Вами для уточнення питання, стосовно якого Ви потребуєте консультації, та узгодження зручного часу для консультації.